Doanh nghiệp địa ốc liệt kê hàng loạt khó khăn và “kể khổ” với lãnh đạo TP.HCM

Tại hội nghị này, một lần nữa ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng chỉ ra rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập… trong hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng. Đây là điểm nghẽn của thị trường bất động sản, khiến nguồn cung giảm mạnh.

Theo ông Châu, 10 năm qua, thị trường bất động sản đan xen các giai đoạn thăng – trầm – khủng hoảng – phục hồi – tăng trưởng. Tuy nhiên bắt đầu từ năm 2016, thị trường bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm.

Đến năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ 4,07%. Cho đến mười tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM dấu hiệu này rất rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường 10 tháng đầu năm chỉ 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%.

Ông Châu cũng chỉ ra 7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay, như công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang, “da beo”, không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án.

Nghẽn tiền sử dụng đất bởi theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin – cho”, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước. Đó có thể là nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản…

Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án. Tuy nhiên, cũng Luật Nhà ở yêu cầu: Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. Đây là quy định gây “đau đầu” các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp, cho rằng, nếu có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận chủ đầu tư thì quá vô lý. Nếu như vậy TP.HCM làm sao phát triển đầu tư những khu đô thị mới, bởi đó toàn là những khu đất nông nghiệp hoặc đất khác, chứ hoàn toàn không có đất ở.

Trả lời vấn đề trên, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết, đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng thì đất đều có nguồn gốc chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. TP.HCM đã nhận thấy vướng mắc này nên tháng 4/2016, UBND TP.HCM đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện.

Theo đó, TP.HCM đề xuất, nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở.

Tháng 5/2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TP.HCM. Tuy nhiên, Bộ này lại đề nghị “TP.HCM phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ”. Tiếp sau đó, tháng 11/2016, Bộ Xây dựng đã có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TP.HCM và kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của TP.HCM.

Ông Tuấn cho biết thêm khoảng tháng 10/2017, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ liên quan “nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”.

Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật. Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư.

Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Hầu hết trong 170 dự án trên còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.

Ngay tại cuộc họp, Chủ tịch UBND TP.HCM, Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các sở ngành liên quan giải quyết ngay cho doanh nghiệp một số những vướng mắc có thể giải quyết ngay. Đồng thời đề nghị Phó chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến cùng với Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM giao ban hằng quý với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để lắng nghe tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

UBND TPHCM giao Sở Xây dựng hướng dẫn UBND quận, huyện căn cứ chức năng quy hoạch trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 (quy hoạch phân khu) được duyệt và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc xây dựng nhà ở theo quy định tầng cao về xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị hiện hữu để giải quyết cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thống nhất trên địa bàn TP.

Quy định này nhằm giải quyết các vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai đối với khu vực quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới. Ngoài ra, sở Tài nguyên và Môi trường được giao hướng dẫn UBND quận-huyện triển khai thực hiện thủ tục tách thửa đất ở.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc được giao nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc chung TP.HCM (Quy chế cấp I); rà soát hiện trạng, đánh giá mức độ tác động, ảnh hưởng đến đời sống nhân dân, tính khả thi và sự cần thiết của quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, để đề xuất điều chỉnh quy hoạch hợp lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhà, quyền sử dụng đất và hài hòa với mục tiêu phát triển đô thị bền vững; tố chức lập, thẩm định trình phê duyệt các căn cứ pháp lý về quy hoạch cho công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP.HCM…